A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou dois temas repetitivos sobre a retenção de valores nos casos de distrato de compra e venda de imóveis por iniciativa do comprador.
O Tema 1.464 trata dos contratos de lote ou terreno não edificado firmados depois da Lei nº 13.786/2018, a Lei do Distrato. O Tema 1.465 trata dos contratos firmados antes dessa lei.
Os dois temas foram relatados pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. O Tema 1.464 foi afetado a partir dos REsp 2.255.370/MA e 2.255.394/MA, distribuídos conjuntamente, em julgamento de 30 de junho de 2026, com publicação no DJEN em 4 de agosto de 2026. O Tema 1.465 foi afetado a partir dos REsp 2.255.393/MA e 2.255.054/MA.
A controvérsia do Tema 1.464 consiste em definir o percentual e a respectiva base de cálculo dos valores que o vendedor pode reter na rescisão, quando o comprador desiste do negócio, em contrato de lote ou terreno não edificado firmado depois da Lei do Distrato. Ao propor a afetação, o relator identificou divergência entre a Terceira e a Quarta Turmas do Tribunal.
A Terceira Turma entende que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato nas relações de consumo, de modo que a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. A Quarta Turma entende que os percentuais previstos na própria Lei do Distrato não conflitam com a legislação consumerista.
O caso concreto que deu origem à afetação do Tema 1.464 ilustra o impacto prático dessa divergência. O tribunal de origem havia autorizado a retenção de 20% sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador.
A empresa vendedora recorreu ao STJ sustentando que a lei prevê retenção de até 10%, mas sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre o valor pago. Como muitos compradores desistem do negócio depois de pagar apenas uma pequena parte do preço, a escolha da base de cálculo pode alterar de forma significativa o valor que a empresa recupera.
A controvérsia do Tema 1.465 é semelhante, mas recai sobre contratos firmados antes da Lei do Distrato, que não contam com regra legal expressa sobre o percentual de retenção. Desde 2019, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, relatado pela ministra Maria Isabel Gallotti, a Segunda Seção havia firmado o entendimento de que a retenção deve corresponder a 25% dos valores pagos nesses casos.
Segundo o relator do repetitivo, esse entendimento não vinha sendo aplicado de forma uniforme. A Terceira Turma passou a admitir a variação do percentual entre 10% e 25%, deixando a definição do patamar às instâncias ordinárias, enquanto a Quarta Turma manteve o percentual fixo de 25%, salvo particularidade que justifique a redução.
No caso concreto que deu origem à afetação do Tema 1.465, a mesma empresa vendedora buscava a majoração do percentual de retenção de 20% para 25% dos valores pagos, sob o argumento de que o índice menor não cobre as despesas gerais do empreendimento. A discussão confirma que, mesmo antes da Lei do Distrato, o percentual de retenção já era disputado com base nos custos reais que a empresa assume no negócio.
A afetação dos dois temas determina a suspensão do processamento dos recursos especiais e dos agravos em recurso especial cujo objeto coincida com a matéria, tanto na segunda instância quanto no próprio STJ, conforme o art. 256-L do Regimento Interno do Tribunal. Segundo o relator, somente sobre o Tema 1.464 já existiam, até a data da afetação, 53 acórdãos e 692 decisões monocráticas proferidos pelas Turmas de Direito Privado da Corte, o que demonstra o alcance da controvérsia.
O resultado desses julgamentos vai afetar diretamente o fluxo de caixa das empresas do setor imobiliário. Quando o comprador desiste do negócio depois de pagar poucas parcelas, a retenção sobre o valor pago pode representar uma quantia pequena, muitas vezes insuficiente para cobrir os custos que a empresa já assumiu com aquele lote ou unidade, como a comissão de corretagem e os encargos do próprio imóvel, a exemplo do IPTU e a taxa de associação de moradores.
A Lei do Distrato já prevê, no art. 32-A da Lei nº 6.766/79, que esses encargos podem ser descontados dos valores a restituir ao comprador, ao lado da cláusula penal e da taxa de fruição, cada um com seu próprio limite legal. Essa distinção, porém, não aparece de forma expressa na delimitação de nenhum dos dois temas afetados, que tratam apenas do percentual e da base de cálculo da retenção.
Por isso, merece atenção se as teses que o STJ vai fixar vão tratar somente do valor da cláusula penal, ou se vão esclarecer também o destino desses demais encargos, ponto que é decisivo para que os precedentes resolvam a controvérsia na prática, e não apenas em parte.
