As comercializações de imóveis novos no Brasil só no ano de 2024 totalizaram 155.769 unidades segundo dados oficiais da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias.
Diante do grande volume de negociações, verifica-se que parte dos contratos, não consegue ser rescindida extrajudicialmente, muitas vezes tendo em vista a discordância das partes em relação aos valores a serem restituídos.
O último relatório da Justiça em Números do Conselho Nacional de Justiça – CNJ constatou-se que no direito civil, especificamente em “espécies de contratos”, tem-se a área com maior concentração de processos. O relatório indicou 1.775.093 de processos ativos sobre a matéria.
Nesse sentido, um tema extreamente recorrente e demandado refere-se ao percentual dos valores de retenção em casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóveis.
Importantíssimo, então, se mostra o esclarecimento da matéria, antes mesmo do acionamento do Poder Judiciário, evitando inclusive ações malsucedidas.
A lei que disciplina a matéria é a Lei 4.591/64, que dispõe sobre condomínios em edificações e as incorporações imobiliárias.
Em 2015, as retenções em casos nos quais o comprador desse causa à rescisão contratual foram analisadas quando da edição da Súmula 543, do Superior Tribunal da Justiça com a seguinte redação:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Nesse sentido, se a empresa vendedora desse causa à rescisão, a devolução seria integral e imediata. Caso o comprador fosse o responsável pelo desfazimento do contrato, parcela do valor pago era retida.
Apesar da referida súmula não especificar o percentual de retenção por culpa do comprador, a jurisprudência passou a admitir a retenção de até 25% dos valores pagos, observando-se caso concreto.
Finalmente em 2018, a Lei do distrato (Lei 13.786/2018) disciplinou o tema, alterando a Lei 6.766/1979 e limitando o que poderia ser retido em resoluções contratuais de compra de imóveis.
Relativamente às retenções, a referida lei previu, em seu artigo 32-A, inciso II, pena convencional de até 10% do valor do contrato:
“Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:(…)
II – o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;”
Além do referido valor, o mesmo dispositivo legal estabeleceu outras hipóteses de retenção:
1. a eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato;
2. os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso,
3. o IPTU, as taxas condominiais, associativas e tarifas vinculadas ao lote,
4. a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
Ressalte-se que todos os descontos devem estar previstos contratualmente para ter validade.
Nesse sentido, a nova Lei trouxe maior segurança jurídica aos contratantes, tendo em vista que apenas o previsto em contrato pode ser retido.
Acerca da aplicabilidade pelos Tribunais Estaduais, os descontos previstos na nova legislações já estão sendo validados, inclusive com a aplicação de 10% do valor do contrato a título de multa contratual.
Diante da recente alteração legal, o tema ainda não chegou ao Superior Tribunal de Justiça para apreciação.
Ressalte-se, ainda, que a legislação e os julgados indicam que a previsão contratual sobre as retenções que serão realizadas é essencial para sua efetividade.
Assim, é indispensável atenção no momento da contratação, sendo imprescindível a verificação de todas as cláusulas avençadas, inclusive com o afastamento das redações abusivas.
Portanto, a orientação jurídica, bem como a verificação do planejamento financeiro, é essencial para que, na compra de imóveis, o contrato seja bem-sucedido.
