A Justiça de Minas Gerais reconheceu o que muitos moradores de cobertura já questionavam há anos: pagar o dobro de condomínio para usar a mesma portaria, o mesmo elevador e a mesma limpeza não é justo e pode ser ilegal. A sentença, proferida pela 5ª Vara Cível de Belo Horizonte no processo 5004979-73.2021.8.13.0024, anulou cláusulas da convenção condominial de um edifício no bairro Lourdes que impunham rateio maior às coberturas para despesas ordinárias. A decisão determinou ainda a devolução dos valores cobrados a mais desde agosto de 2020.
O que estava em discussão
O proprietário da cobertura, titular de 11,7831% da fração ideal, comprovou por perícia que pagava aproximadamente 101% a mais do que as demais unidades. Entre as despesas: salários de funcionários, limpeza, manutenção de elevadores, segurança e honorários do síndico. Serviços usados igualmente por todos os condôminos. O condomínio defendeu a validade da convenção e argumentou que o morador sabia das regras ao comprar o imóvel. A assembleia, provocada a mudar o critério, rejeitou a proposta.
O entendimento da juíza
A magistrada Cláudia Costa Cruz Teixeira Fontes foi direta: a autonomia dos condôminos tem limite. Quando o critério adotado impõe custo desproporcional a uma minoria para beneficiar a maioria, configura abuso de direito e enriquecimento sem causa, vedados pelo art. 884 do Código Civil.
A decisão estabeleceu um critério híbrido:
- rateio igualitário para despesas de pessoal, administrativas, conservação de áreas comuns e manutenção de equipamentos coletivos;
- rateio por fração ideal para fundo de obras, seguro predial e consumo de água e gás (até haver medição individual).
O STJ já havia sinalizado esse caminho no Agravo Interno no AREsp 1.837.019/AL, que admite afastar a fração ideal quando sua aplicação gera abuso e enriquecimento ilícito.
O que isso muda na prática
A decisão ainda pode ser objeto de recurso, mas o sinal é claro: a convenção condominial não é imune a revisão judicial quando produz distorções. Moradores de coberturas e unidades com fração ideal elevada que se sentem prejudicados têm fundamento legal para questionar o modelo de rateio adotado em seus condomínios.
Vale analisar: qual é a natureza de cada despesa? Ela beneficia igualmente todos os condôminos ou guarda relação com a área da unidade? Essa distinção é o centro do debate e da decisão.
A Gontijo Mendes acompanha de perto a evolução da jurisprudência condominial em Minas Gerais e está à disposição para orientar moradores e administradoras sobre os limites legais do rateio de despesas.
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