Nas últimas semanas tomou conta das redes sociais a informação de que todo proprietário que aluga imóveis por temporada passará a pagar um novo imposto imediato em 2026. A mensagem circulou em vídeos, grupos de WhatsApp e matérias que misturavam dados reais com generalizações perigosas. A Receita Federal foi a campo desmentir e o desmentido merece ser lido com atenção.
O que a reforma realmente diz
A LC 214/2025 instituiu o IVA Dual, IBS e CBS, em substituição ao PIS/Cofins. Para o mercado imobiliário, a norma equipara o aluguel por temporada de até 90 dias à atividade hoteleira. Até aqui, a informação que circulou estava correta. O problema é o que veio depois dessa frase.
Essa equiparação só se aplica a quem é contribuinte do IBS/CBS. E pessoa física só se torna contribuinte desse regime se reunir dois critérios simultaneamente: ter mais de três imóveis alugados e receita anual de aluguel superior a R$ 240 mil. Quem não atinge os dois continua tributado exclusivamente pelo IRPF, exatamente como hoje. A maioria dos proprietários de imóveis no Brasil não se enquadra nesses critérios. A reforma, para eles, não muda nada.
Para quem muda e como muda
Para pessoas jurídicas e grandes proprietários pessoa física que se tornam contribuintes, o cenário é, ao contrário do que circulou, mais favorável do que o atual. A reforma prevê isenção total para aluguéis até R$ 600. Acima desse valor, a alíquota de IBS/CBS tem redução de 70%, incidindo apenas sobre o excedente. É possível ainda abater custos de manutenção e reforma, e inquilinos de baixa renda podem receber cashback. Comparado ao PIS/Cofins atual embutido nos custos das PJs, a carga efetiva cai.
A alíquota nominal assusta. A carga efetiva, para o setor residencial, é menor do que a de hoje. O cronograma que os vídeos ignoraram
2026 marca o início da transição, não a chegada dos efeitos plenos. A implementação completa do novo sistema está escalonada entre 2027 e 2033. Quem leu “novo imposto em 2026” e entrou em pânico estava reagindo a uma distorção do cronograma real.
A LC 227/2025, citada em algumas matérias como a norma que mudaria as regras dos aluguéis, não trata desse assunto. A base normativa correta é a LC 214/2025 e ela foi, na maioria dos conteúdos que circularam, mal lida ou mal explicada.
O que o proprietário deve fazer
Antes de qualquer decisão, revisar contratos, reajustar aluguéis, mudar estrutura societária, vale entender em qual categoria você de fato se enquadra. A pergunta não é “a reforma vai me atingir?” mas sim “ela se aplica à minha situação específica?” Para a maioria dos proprietários pessoa física, a resposta é não. Para quem tem portfólio maior ou opera como PJ, o cenário mudou, mas mudou de forma que exige análise, não alarme.
Desinformação tributária tem custo. Decisões tomadas com base em dados errados geram reestruturações desnecessárias, contratos revisados sem necessidade e, em alguns casos, exposição fiscal por adoção equivocada de regimes. A Gontijo Mendes assessora proprietários, investidores e administradoras na leitura correta das mudanças trazidas pela reforma tributária, com análise individualizada, sem generalização e sem alarmismo.
Quer entender como a reforma impacta especificamente a sua situação? Fale com a Gontijo Mendes.
Gontijo Mendes Advogados Associados. Solução jurídica para cada negócio.
