É de conhecimento de quem atua no ramo imobiliário, a existência de controvérsia a respeito da natureza jurídica das taxas cobradas por associação de moradores formadas para administrar loteamentos.
Esta indefinição acerca da natureza jurídica das taxas de associação é, há muito tempo, fonte de insegurança jurídica, em razão do proferimento múltiplas de decisões conflitantes acerca da mesma matéria. Tal controvérsia causa prejuízos no setor imobiliário, principalmente para empresas que atuam na implantação de loteamentos.
O problema abordado decorre do fato de que a natureza jurídica da obrigação gera implicações na responsabilização pelo pagamento dos encargos relacionados ao imóvel, como é o caso das taxas de associação.
Com efeito, o entendimento no sentido de que a obrigação de pagamento das taxas de associação seria propter rem, ou seja, vinculada à coisa, retira a obrigação da pessoa associada à associação de moradores e a transfere à coisa em si.
Trazendo a questão ao cotidiano imobiliário, ao se estabelecer que as taxas de associação constituem obrigação propter rem, a empresa loteadora acaba sendo responsabilizada pelo pagamento de taxas inadimplidas pelo promissário-comprador do imóvel, mesmo sendo este quem se associou e se beneficiou dos serviços prestados pela associação de moradores.
São inúmeros os processos em que a empresa loteadora é incluída no polo passivo de ações de cobrança de taxa de associação, mesmo quando há contrato de compra e venda do lote no qual o promissário-comprador se associou à associação de moradores. Em muitos desses casos, o fundamento no sentido de que a natureza da taxa de associação seria propter rem é utilizado para condenar a empresa solidariamente – ou até mesmo isoladamente – ao pagamento dos débitos.
A despeito do entendimento em sentido contrário, as taxas de associação são contribuições diferenciadas e únicas, completamente distintas das mensalidades condominiais. O pagamento da referida taxa está completamente atrelado à associação voluntária e ao exercício da posse sobre o imóvel, principalmente porque as taxas de associação estão vinculadas aos serviços – portaria, segurança, manutenção de vias, área de lazer, dentre outros – prestados pela associação e são devidas por aqueles que efetivamente deles se beneficiam.
Em razão disso, os encargos associativos competem, de forma individualizada, a cada adquirente que participou da cadeia de sucessão dominial, quanto ao respectivo período em que cada um figurou como associado e adquirente do imóvel a qualquer título.
Mesmo quando há a rescisão contratual, não há como eximir o promissário-comprador das responsabilidades contratuais e legais que lhe tocam, sobretudo aquelas atinentes ao pagamento dos débitos apurados acerca do imóvel até o momento da efetiva reintegração da posse da empresa.
Assinalando o que pode ser o fim da controvérsia, o Superior Tribunal de Justiça iniciou, no dia 12 de fevereiro de 2025, o julgamento do Tema 1.183, que tem por objetivo “definir qual a natureza do crédito oriundo do rateio de despesas e cobrado por associações de moradores, se propter rem ou pessoal, a fim de viabilizar, ou não, a penhora do bem de família”.
Em sessão de julgamento, o Relator, Ministro Carlos Cini Marchionatti, orientou seu voto no sentido de que as dívidas de associação de moradores têm natureza de direito pessoal e não acompanham o imóvel.
A despeito da matéria sob análise pelo STJ objetivar assentar a natureza jurídica das taxas de associação de moradores para fins de orientar decisões sobre a impenhorabilidade de bem de família com relação à execução de dívidas delas derivadas, a definição da matéria por tese em sede de precedente vinculante tem reflexos em diversos outros processos, como nos casos de ação de cobrança de taxas de associação.
Na esteira do entendimento exposto pelo Ministro Carlos Cini Marchionatti, sobressai claramente de uma análise lógico-jurídica das próprias associações de moradores que as taxas por elas cobradas possuem natureza jurídica de obrigação pessoal e que são devidas apenas por aqueles que estão ou estiveram na posse do imóvel durante o período cobrado.
Portanto, é inadiável pôr fim à controvérsia ora discutida, com vistas a estancar a insegurança jurídica que dela decorre e dar previsibilidade às relações negociais de comercialização de lotes em loteamentos nos quais existe associação de moradores constituída.
Por Dr. Leonardo Barcelos Silva, Consultor Jurídico e Advogado da Área Cível do escritório Gontijo Mendes Advogados Associados
