O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) analisou recentemente uma ação em que se discutia a cobrança de IPTU sobre imóvel urbano inserido em Área de Preservação Permanente (APP). O débito em discussão ultrapassava R$ 21 mil, referente aos exercícios de 2019 a 2022.
Os proprietários alegaram que, por se tratar de área ambientalmente protegida e inviável para uso econômico, não haveria fato gerador para a cobrança do IPTU. Já o município sustentou que a simples localização em APP não afastaria a incidência do tributo, ressaltando que não existe lei municipal prevendo isenção.
Para esclarecer a questão, o juízo determinou a realização de perícia técnica. O laudo concluiu que a maior parte da área estava integralmente inserida em APP, com cobertura vegetal contínua e funcionalmente vinculada à proteção de curso hídrico, inviabilizando qualquer utilização econômica do imóvel.
Ao julgar o caso, o magistrado citou entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo o qual a mera localização em APP não afasta automaticamente a incidência do IPTU. Para tanto, é necessária a comprovação da impossibilidade absoluta de uso e gozo da propriedade, situação que, uma vez configurada, impede a caracterização do fato gerador do tributo.
Diante da prova técnica produzida, o juiz reconheceu que o imóvel estava totalmente inviabilizado para exploração e declarou a inexigibilidade do IPTU.
Para loteadoras, incorporadoras e construtoras, a decisão traz reflexões relevantes: A cobrança de IPTU em áreas sujeitas a restrições ambientais pode gerar custos significativos em projetos de médio e grande porte; A ausência de legislação municipal específica não impede a discussão judicial da matéria, especialmente quando comprovada a impossibilidade de uso; A prova pericial assume papel central na definição da viabilidade do imóvel e, consequentemente, na legalidade da tributação.
Empresas que atuam na construção civil e no mercado imobiliário devem adotar uma análise prévia de riscos tributários em áreas de preservação, prevenindo custos inesperados e embargos futuros.
A Gontijo Mendes Advogados acompanha de perto os desdobramentos jurisprudenciais sobre IPTU em áreas de preservação permanente e coloca sua equipe à disposição para orientar empresas do setor na gestão tributária e ambiental de seus projetos.
